最近高盛针对东大房地产市场发布了一份报告。

这份报告的标题是《How Will It End? Benchmarking China's Property Downturn Against Global Precedents》，翻译成中文就是《以全球先例进行比较，东大房地产下行的结局如何？》。

这份报告恰恰给中国楼市投下了一枚“时间炸弹”：未来中国房价还要再跌10%，2027年才见底。

其实这个预测并不是绝对的惊悚，反而给了定心丸的存在；毕竟，房价已经跌了4年，越来越多的人想知道，这样的下跌什么时候是个头。

毕竟于消费者来说，前辈们早买三年，首付打水漂的惨痛教训还历历在目... ...

根本原因在于：我们正在走日本的老路，而且是明知故犯。

央行一季度报告中说了一句石破天惊的话：“放水，可能导致通缩”。这句话看似违背经济学常识，却一针见血地戳破了皇帝的新衣。

两种救市路径，两种截然不同的命运：

日本模式：房地产泡沫破裂后，疯狂放水救企业，钱全部流向生产端；结果是用5年时间稳住房价，然后迎来失去的三十年。

美国模式：次贷危机时，让该破产的企业破产，直接给居民发钱修复资产负债表；同样用5年时间，房价却掉头向上，再创新高。

悲哀的是，我们毫不犹豫地选择了日本模式。大量的低息贷款源源不断流向企业，企业扩大生产导致严重供应过剩。

商品越来越多，居民手里的钱却不见增长，于是物价越来越便宜，通缩压力越来越大。

这也就是当前楼市的三个残酷真相：

降首付、降利率、松限购……所有政策都是隔靴搔痒。

25-39岁购房主力人群到2027年将减少4200万，相当于该年龄段总人口的15%，这不是缓慢老龄化，而是需求基数的“断崖式收缩”。

全国商品房待售面积高达6.89亿平方米，即便开发商停止新建住房，消化现有库存也需要两年多时间。

居民债务占GDP达63.5%，不少家庭的收入一半都用于还贷。北京、上海房价收入比仍超12倍，这意味着普通家庭不吃不喝12年才能买一套房，远超国际公认的6-8倍警戒线；这样的负担，已经接近承受极限。

在面对这些根本问题，国家的救市政策也显得力不从心；

高盛对此打了个生动比喻：当前楼市问题不是感冒吃点药就能好，而是需要长期调理的大病。

人口下滑、库存压顶、债务高企这三座大山依然矗立，政策也只能起到暂时止痛的作用，无法根治深层矛盾。

一线城市跌幅15-20%，2025年底可能企稳；强二线城市跌幅20-25%，要等到2026-2027年；三四线城市最惨，跌幅30-40%，很多城市永远回不来了。

买房逻辑彻底改变：房子正在从“资产”变成“消费品”，就像买车一样需要算使用成本。月供+首付利息如果超过同地段租金，就是血亏。

现在花300万买房，首付90万，如果买在跌幅超30%的三四线城市，三年后首付就亏光了。

这不是危言耸听，很多城市已经出现“负资产”，市价低于贷款余额。二手房流动性逐渐枯竭，投资价值归零已成定局。

上述三个残酷真相，共同指向一个结论：试图在当下的楼市中“抄底”，无异于徒手接住正在坠落的刀。

高盛给出的“2027年见底”预测，与其说是倒计时，不如更像是一纸“病危通知书”，宣告了靠房产普涨实现财富增值的时代，已然终结。

面对这种系统性、结构性的下行，与其徒劳地猜测底部，或是将希望寄托于可能“力不从心”的政策，真正的智慧，在于转换赛道：从与趋势为敌，转向与趋势共舞。

当房产的“资产”光环褪去，我们或许更应回归本源：我们需要的不是一堆钢筋水泥，而是一个稳定、有尊严的居住解决方案，和一份能够穿越周期、安全增值的财富储备。

下面我先来给大家看一则收益演示，以0岁宝宝一次性投保10万来看：

如上图可以看出，在第5年开始每年可以领取3356元，而此时账户里的本金为100743元，是高于本金的；

而且，后续的每一年都可以领取3356元左右，账户的现价也均在本金之上；活到老，领到老。

也就是说，从第5年开始，每年领取的都是利息，利率也达到了非常可观的3.35%；而且本金一直在，即便后续遇到了急事需要用钱或是有了好的投资方向，也能方便取出。

当然，上面我列举的仅仅是在本金10万的前提下，如果是买房的本金呢？30万、50万、100万... ...

这便彻底改写了游戏的规则。我们不妨做一道残酷的算术题：假设您手握100万购房首付，面临两个平行世界的选择：

旧世界路径（买房）： 将这100万投入一套总价300万的房产。且不说未来房价是否再跌10%，仅按当前月供与租金倒挂计算，您每月都在为“资产幻觉”支付昂贵的持有成本；更不必提那如影随形的“负资产”噩梦，一旦房价下跌超30%，您的百万首付便灰飞烟灭。

新世界路径（年金险+租房）： 将这100万投入这份快返年金。从第5年开始，您每年可稳定领取约3.35万元；这意味着每月近2800元的免税、稳定现金流。

关键在于，这2800元/月，是“利息”，您的100万本金分文未动，依然在账户中为您保值增值；完全可以实现够用利息租房，来观察时代的变化

当拥抱趋势意味着拥抱风险时，离开牌桌或许是最大的赢家。而年金险提供的，正是一个体面离开“房地产赌桌”的金融工具，它让您的财富和安心，不再与那片水泥森林的涨跌捆绑。

对普通人来说，现在必须认清几个现实：

1.放弃抄底幻想，房价不会V型反弹。全球房地产危机平均持续6年，我们才走了4年。

2.存钱抗风险是首要任务，别再盲目加杠杆。

3.如果刚需买房，请用消费品的逻辑计算成本，别指望升值。

2027年并不遥远，但这场楼市调整正在深刻改变每个人的财富观念。当房子卸下金融属性，我们或许能更理性地看待“家”的意义。

毕竟，安居乐业从来不是靠房价上涨实现的，而是靠稳定的收入和理性的消费观念。

历史的车轮从不因个人意志而转移。我们能做的，只有在寒冬中保存实力，等待真正的春天到来。

而那个春天，注定不属于炒房客，只属于那些脚踏实地、理性生活的普通人。